Hoe kan in de stad een goeie gemengde sociale mix ontstaan? Dat is een belangrijk thema voor de komende verkiezingen in Berlijn in september. Berlijn is een stadsstaat waar de Berlijners zelf de senaat (= gemeenteraad) en burgemeester kiezen. Berlijn wordt gekenmerkt door de typische Berliner Mischung (Berlijnse mix) waar arm en rijk op een klein oppervlak bij en door elkaar woont. Werken en wonen liggen op korte afstanden, soms binnen een bouwblok. Dat is een sterke kwaliteit en die kwaliteit moet bewaard blijven en gestimuleerd worden. Om deze menging te behouden en stimuleren is de vraag of de overheid daar op moet sturen. En is woningbouwpolitiek daartoe een sturingsmiddel?

Het wordt de Berlijnse politici niet makkelijk gemaakt, want er gaat in Berlijn geen week voorbij of huurhoogte, verdringing, gentrification en yuppenbouw wordt in kranten en op blogs fel bediscuzeurd. Uit berekeningen van de stad blijft dat er tot 2020 rond de 60.000 woningen nodig zijn (ofwel 6 666,66667 woningen per jaar). Er worden in Berlijn rond de 4.000 woningen per jaar gebouwd. Te weinig dus.

Daar wil de politiek nu wat aan gaan doen. De SPD gaat proberen om het beleid van het Liegenschaftsfonds te veranderen. Dit fonds heeft de opdracht om landeigen kavels tegen een zo hoog mogelijke prijs te verkopen om de schuld van de stad, die meer dan 60 miljard euro bedraagt, te verminderen. Uit de verkoopresultaten van het Liegenschaftsfonds blijkt dat dit beleid de prijsverschillen in de stad vergroot: dure plekken worden duurder, goedkope locaties armer. Daarmee worden op lange termijn kosten gemaakt om al te grote sociale verschillen in de stad te dempen.  

Zijn er binnen Berlijn organisaties of partijen die wat aan de woningproductie kunnen bijdragen? Ja, en niet geheel opvallend zijn het de kleinere organisaties en de Baugruppen die de woningproductie op gang weten te houden. Niet met gigantisch kwantitatieve aantallen, maar door kwaliteit in meerdere opzichten toe te voegen. Wohnungsbaugenossenschaft Berolina is er daar één van. Een genossenschaft is een coöperatie (dus niet: corporatie) en die werkt alsvolgt: Berolina heeft 5.000 leden, die allen een woning van Berolina huren, en tegelijkertijd aandelen Berolina kunnen kopen. Als aandeelhouder kan je meedenken en meebeslissen over de toekomst van de genossenschaft. Op deze manier wordt voorkomen dat een woning geen speculatiedoel krijgt, maar gewoon bedoeld is om te bewonen. Het geld dat met verhuur van de woningen wordt verdient wordt niet besteed aan de Maserati van de directeur, maar vloeit terug in de genossenschaft, waarmee woningen onderhouden, gebouwd en gerenoveerd worden. Zoals Anne & Jakob , een verdichtingsproject van Berolina. Op eigen grond, zodat zij niet grond van het Liegenschaftsfonds hoeven te kopen waardoor de huren laag kunnen blijven: rond de € 5,- per vierkante meter. Dat is het belangrijkste businessmodel. Berolina hoeft niet aan de winstverwachtingen van anderen behalve aan die van Berolina zelf te voldoen.

Dat is heel wat anders dan de onvoorstelbaar hoge bedragen die gevraagd worden voor Amsterdamse woningen, en niet alleen door ontwikkelaars. De prijs van een woning van 115 vierkante meter in het project Amstel-life is  € 310.000,-. Op zich al veel geld, maar het addertje heet erfpacht, want deze drie ton is het bedrag zónder de afgekochte erfpacht. Om de erfpacht voor 50 jaar af te kopen komt er nog eens € 165.307,- bij. Van dat extra erfpachtbedrag kan je onderhand een heel appartement kopen. Voor een woning van 120 vierkante meter komt er bovenop de € 380.000,- nog eens € 194.517,- aan afgekochte erfpacht bij. Daarnaast wordt bij erfpacht de grond nooit van jou (erfpacht = grondhuur) maar houdt de gemeente een dikke vinger in de pap, in de vorm van bestemming van je woonruimte. Bizar en buiten proportie. Je vraagt je af voor wie die woningen op Amstel-life zijn bedoeld. Ondanks de stormloop bij de eerste verkoop ben ik heel benieuwd of,  en hoe snel deze woningen verkocht gaan worden.

Naast de genossenschaften zijn in Berlijn de Baugruppen ook een manier om de vastgelopen woningmarkt (zelfs in Berlijn, met een leegstand van meer dan 50.000 woningen) vlot te trekken. Rond de 15% van de 4.000 woningen die jaarlijks worden gebouwd worden door Baugruppen opgericht.  Een gezonde bedrijfstak, waar innovatie de toon aangeeft, zoals bij het Klimasolarhaus in Friedrichshain; bewoners betalen daar door de goede isolatie niks komma nul euro’s aan verwarmingskosten.

Er is een belangrijke voorwaarde voor deze manier van ‘kleinschalige’ stadsontwikkeling namelijk: secure stedenbouw. Er liggen in Berlijn genoeg kavels braak om te bebouwen. Deze kavels zullen toegesneden moeten worden op wat deze kleinere partijen willen. En daar loopt het mis. Grote plannen, zoals Europacity achter Hauptbahnhof en rondom de O2-arena, zijn veel te ruim verkaveld. Dat leidt er automatisch toe dat het aantal geïnteresseerden zich beperkt tot de (bestaande) grote gevestigde partijen. En daardoor ontstaan weer saaie, uniforme blokken waar niemand op zit te wachten.  Naast oude politiek ook oude stedenbouw?

Also: een nieuwe woningbouwpolitiek is gewenst, wil de stad de productie op stoom houden. Een bouwpolitiek die helemaal niet nieuw, hot, hip of flitsend hoeft te zijn, want gewoon kan aansluiten op hoe vroeger gebouwd werd. Op de Berlijnse huurkazernes is veel aan te merken –overbevolking, slechte woonomstandigheden, dramatische bezonning- maar een dergelijk model met een ‘haus’ (een woonblok met ca. 30 eenheden) met daarin verschillende ‘wohnungen’ (appartementen) stelde de betere arbeiders in staat woningen voor henzelf  te bouwen en om daarnaast woningen te verhuren. Deze verhuurde woningen waren gelijk de pensioeninkomsten. Omdat er tussen de woningen op kleine schaal grote kwaliteitsverschillen ontstonden –aan de straat in het voorhuis chique en groot, aan het hof in het achterhuis klein en donker- werd het samenleven van verschillende klassen op de schaal van het blok gestimuleerd.

En wat doet de overheid? NIETS! Eh… die probeert wel wat te doen, maar staat ergens ook machteloos en kijkt ernaar. Veel visie, weinig succes, zo zou je de sociaaldemocratische woningbouwpolitiek voor Berlijn kunnen benoemen. In het coalitieverdrag uit 2006 staat nog netjes dat de huren parallel aan de sociale ontwikkelingen dienen te blijven, en dat segregatie moet worden tegengegaan. Tussen 2002 en 2007 zijn meer dan 100.000 sociale huurwoningen die van de stad waren, verkocht. Met als doel: de schulden van de stad dempen. Ook zijn de sociale huren voor meer dan 28.000 woningen afgeschaft.

In Nederland heeft meer marktwerking in de woningbouw niet datgene opgeleverd wat je bij het begrip ‘markt’ zou verwachten: meer aanbod, groter keus in kwaliteiten (dus ook ‘slechte’ kwaliteit, die dan minder kost) of tot grotere en kwalitatief betere woningen voor minder geld. Daarom is het belangrijk om in de stedenbouw- en woningbouwpolitiek een onderscheid te maken naar het huis als middel en het huis als waarde. Een woning is geen consumptiegoed of een als huis vermomde flappentap. Baugenossenschaften en Baugruppen laten zien dat met minder economische middelen en andere dan winstmaximalisatiedoelen meer bereikt wordt: zowel productie als kwaliteitsverbetering in de vorm van gemengde bewoning en voorzieningen.

Daarom Duitse, Berlijnse (en Nederlandse) overheden: laat duizend bloemen bloeien. Dat is goed, want dan krijg je pas concurrentie. De overheid dient voorwaarden voor meer en grotere concurrentie te scheppen en in te grijpen als het misgaat. Niks geen voordelen voor grote partijen en lastig doen bij kleinere partijen. Iedereen gelijk behandelen. Voorwaarden creeëren en dan loslaten.

Net zoals een kind leert fietsen: zonder loslaten komt een kind niet vooruit. Als het valt ben je erbij, los je het probleem op en laat het kind het opnieuw proberen. Maar het kind moet het doen. Want niet jij, maar het kind moet leren fietsen. Met vallen en opstaan.